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:全靠“刚需”市场支撑大市

来源:广州日报    作者:广州日报

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据广州中原研究发展部监测的数据显示,2017年12月“阳光家缘”中介网签量(不含南沙、从化)共5689宗,同比11月同期微幅下降0.4%,成交基本与上月持平,较11月整月减少18%;网签均价为23559元/m2。从月度成交量来看,2017年,除3月成交猛增创历史新高外,其他月度成交均维持在高位稳定状态,月成交量基本维持在7000~8000宗水平,可见市场总体需求仍在。广州中原研究发展部分析认为,3月调控政策出台后,不少改善客因购房名额受限、首付提高,推迟置业计划,“刚需”客受调控政策影响相对较小,购房需求仍在,而广州“刚需”购房需求较大,支撑着整个市场,因此,新政后,受刚需市场的支撑,穗二手住宅月度成交量仍维持在高位稳定状态。文、图:广州日报全媒体记者王荔珏

  一房两房小户型、楼梯楼和低总价房源成交占比增加

  据广州中原研究发展部监测,2015、2016年,政策支持改善需求,加上“二孩”政策开放,2015~2016年三房、四房成交占比整体呈上涨趋势,而一房、两房成交占比呈下滑趋势;2017年,一房、两房小户型房源成交占比分别为14%、46%,较去年同期分别净增2%、6%;三房、四房房源成交占比分别为32%、8%,分别较前一年同期净减6%、2%。广州中原研究发展部分析认为,2017年政策收紧,部分改善需求被误伤,而“刚需”客户则受新政影响不大,购房需求仍在,新政后市场主要客户群为“刚需”客,致使一房、两房小房源成交逆势增长。而楼梯楼成交占比为43%,环比大幅增加14%,成交占比接近电梯楼;15年以上的老旧房源成交占比为63%,较2016年(47%)大幅增加17%,成交占比首超15年以下的二手房。

  番禺、增城、花都成交占比提升 位列前三

  2017年二手住宅成交TOP3分别为番禺、增城、花都,成交占比分别为21.7%、14.9%、12.3%,分别较2016年净增1.4%、1.2%、5.7%。其中值得注意的是,花都成交大涨九成,占比大幅增加5.7%,跃升至第三名;番禺成交占比进一步提升,稳居首位;增城成交占比在2016年大幅增加后,2017年进一步增长,提升至第二名;而天河则由前年的第二大幅下滑至今年的第六名。广州中原研究发展部分析认为,随着中心区房价走高,区域市场分化明显,成交热点区域转移,不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业,如番禺、增城、花都等区域,促使全年二手成交TOP3均为外围区。市场形势变化快,榜单排名变动大

  其中,天河区珠江新城板块受政策影响严重,客户观望情绪高,全年成交活跃度大幅下降;向来受“刚需”客欢迎的东圃板块,因价格高企,加上受新政影响,不少客户转移至增城、黄埔萝岗等区域置业,促使成交降温显著。海珠区赤岗板块、荔湾区康王路板块全年成交活跃度提升显著,成为2017年活跃板块的黑马,新上榜至活跃板块的TOP10。

  外围大社区配套成熟低价房成交活跃

  数据显示,2017年二手住宅成交活跃盘TOP10中,有70%位于外围区,且大部分为均价较为低洼的楼盘,如番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城等,2017年中原成交均价约20000元/m2;中心区的活跃楼盘,也是价格较低的大型社区楼盘,如海珠的金碧花园、白云的汇侨新城、天河的棠德花园,2017年中原成交均价分别为35443元/m2、19952元/m2、23977元/m2。

  2017年,番禺区整体成交活跃,再次问鼎全市二手成交榜首。从2013年起,番禺区二手成交占比呈现逐年上涨趋势。分析人士认为,一方面,中心区受新政调控冲击影响较大,不少置业者转向社区生活配套成熟、价格相对低洼的番禺区;另一方面,思科智慧城和万博CBD的规划打造利好,大大提升了番禺区整体价值。

  交易难度增大压价成交已成必然

  来自链家数据分析显示,2017年3月下旬的广州调控政策“加强版”实施已达九个月,本地二手房市场交易活跃度明显下降,在此期间,新增挂牌房源量缓慢增加,而同期的新增有效客户量则逐步缩减,整体“新增客盘比”从高峰期的2.78:1下降至12月的1.04:1。同时,经纪人“带看成交客次”(带多少台客户看房才有机会成交)的监控指标也呈现严峻态势,2017年3月该指标值为16.4,即经纪人平均带16台客户看房,便有机会促成一宗买卖交易。而到了12月,该指标值为33.1,经纪人需储备数量翻倍的客户量,在成功约出客户看房后,才有机会达成交易。

  根据广州链家研究院统计,2017年初客户整体成功压价幅度为2.1%,到12月下旬,整体成功压价幅度为4.0%。

  广州链家研究院对2017年第四季度该公司促成的所有二手住宅买卖个案进行面积区间划分,并对各个面积区间内的客户压价幅度、成交占比、一次性付款比例进行分析风险,在12月的客户压价幅度出现明显变化的是60~90平方米之间的大两房物业及144平方米以上的大单位,分别是3.6%和10.3%。但这两个区间的表现各不相同,其中60~90平方米区间的物业在12月的成交比例低于前两个月,只有45.2%,一次性付款客户比例却明显增加至15.7%,显示这个“刚需”面积区间的客户在年底前因银行信贷收得太紧,不得不在积极压价的同时,尽可能动用自身储备资金入市,或者干脆选择等待。

  广州链家研究院院长周峰认为,高总价、大面积的物业,在市场处于调整通道内,面临客户做再次选择的几率要更低一些。无论是“享受型”抑或“换房型”客户,本身已有自己的居所,他们皆很享受跟业主压价的过程,只要有足够的时间,确实可以达到“从贵到笋”的结果。不过考虑已到年底,向银行申请贷款也有机会在2018年第一季度获得审批,故这些准买家即使在资金相对充裕的前提下,仍旧想借助一下贷款的辅助力量入市。

  中心城区二手房已成交易主力

  一季度买家入市态度仍趋谨慎

  广州日报讯 (全媒体记者王荔珏)据广州市住建委网站公布的数据显示,2017年前十个月二手住宅共成交115905套,在一手住宅供应减少以及价格高企的市况之下,购房需求逐步流向二手房市场,带动一二手成交占比出现变化:2015年二手成交占比仍低于一手,而2017年前十个月二手成交量已明显超过一手,一二手成交占比变为4:6。

  来自中原地产的统计数据显示,2017年,广州全市存量房交易登记数为133175宗(1~10月来源“阳光家缘”,11~12月为广州中原研究发展部监测),环比微幅上升3%,基本与前一年持平;中原成交均价(不含南沙、从化)为31223元/m2。受调控影响,2017年一手住宅成交大降三成,但二手成交仍维持高位稳定,成交总量是新房的1.5倍,成交差距进一步扩大,广州进入存量房飞跃发展时代。

  合富研究院高级分析师梁燕明表示,预计2018年调控政策放松的可能性不大,二手住宅市场仍将受到限购、限贷、限售政策的影响,购房者入市门槛仍相对较高,一季度购房者入市态度仍趋谨慎,买卖双方的博弈仍将持续。天河、海珠、荔湾、越秀、白云等区域以二手住宅成交为主力的格局已成型,2018年这些区域的二手交投活跃度有望仍超过一手。

  五区二手成交占比均超八成

  数据统计显示,2017年前十个月海珠、越秀、白云这三个区的二手住宅成交量分别为16639套、12771套和13749套,区域内楼市成交当中,二手房占比均超九成以上,而2017年前十个月天河、荔湾两区的二手住宅成交量,分别为12841套和9370套,二手房成交占比也高达八成以上。梁燕明预计,2018年中心城区一手楼市供应放量的可能性不大,中心城区二手房占成交主力的格局料将延续下去,不过,中心城区楼价相对较高,购房的入市门槛不低的现状,可能将进一步带动“刚需”购房需求外溢到外围受轨道交通利好的区域。

  近期,花都、黄埔等受新地铁利好的区域,二手住宅交投热度均有所增加。据市住建委网站公布的数据统计,花都、黄埔两区在2017年1~10月的二手住宅成交量分别为11256套和3799套,均已超过2016年区域全年成交总量。

  买家减面积应对入市高门槛

  据合富大数据统计,2017年前11个月广州二手住宅市场中成交个案的购房总价段分布与2016年差不多,超过七成的个案购房总价落在300万元以内,其中,总价在150万元以内的低价房源仍最受购房者青睐,成交占比达38%。在调控加码和实际利率上升之后,购房者的入市门槛有所升高,为了能尽快实现购房计划,有部分购房者在购房面积和户型上做出让步,令中小户型物业更受市场青睐。据合富大数据统计,2017年前11个月在90平方米以内的物业成交占比达61%,较2016年的54%增加7个百分点。

发布时间:2018-01-08    责任编辑:滕云

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